Novelle des Salzburger Raumordnungsgesetzes – was ändert sich für Vermieter?

Mit der Novelle des Salzburger Raumordnungsgesetzes kommen einige Neuerungen auf Kurzzeitvermieter zu. Erhalten Sie hier die wichtigsten Informationen!

Novelle des Salzburger Raumordnungsgesetzes – was ändert sich für Vermieter?

Mit der Änderung des Salzburger Raumordnungsgesetzes kommen einige Neuerungen auf Immobilienbesitzer zu. Mit 01.01.2018 trat die Novelle in Kraft – aber heißt es ab da wirklich: Alles neu? Was beinhaltet die Novelle genau und welche Auswirkungen hat sie für Kurzzeitvermieter?

Wir haben für Sie die wichtigsten Informationen zusammengetragen, damit Sie sich auf die neue Gesetzeslage einstellen können.

Zwischenlösung für Zweitwohnsitze 

Zunächst einmal können wir Sie beruhigen – auch wenn die Novelle des Raumordnungsgesetzes viel Neues mit sich bringt, gelten nicht alle Aspekte gleich ab heute. Für den Zeitraum von 01.01.2018 bis zum 31.12.2018 wurde eine „Zwischenlösung“ für die Zweitwohnsitznutzung festgelegt. 

Zweitwohnungen werden dabei wie folgt definiert:

• Eine Verwendung als Zweitwohnung liegt vor, wenn Wohnungen oder Wohnräume dem Aufenthalt während des Urlaubs, des Wochenendes oder sonstigen Freizeitzwecken dienen und diese Nutzung nicht im Rahmen des Tourismus (gewerbliche Beherbergung, Privatzimmervermietung u. dgl.) erfolgt. Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer Nutzung im Zusammenhang mit dem Tourismus aus. 

 AUFGEPASST: bei der Kurzzeitvermietung aus beruflichen Aufenthalten begründen die Mieter einen Nebenwohnsitz aus beruflichen Gründen. Dieser unterscheidet sich zum Zweitwohnsitz wie oben definiert.
Fazit: die Vermietung für vorübergehende berufliche Aufenthalte ist somit weiterhin erlaubt. Aus Dokumentationszwecken empfehlen wir, den Abschluss einer schriftlichen Kurzzeit-Mietvereinbarung und das Einholen des Nachweises eines beruflichen Aufenthaltes.

Wichtig ist zu wissen, dass eine Verwendung als Zweitwohnung nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig ist. Dieses Verbot gilt aber nicht, wenn:

• … die Wohnung durch Rechtserwerb von Todes wegen von Personen erworben wurde, die zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören.
• … die Wohnung bereits vor dem 01.03.1993 als Zweitwohnung genutzt worden ist (soweit bau- und raumordnungsrechtlich zulässig).

Neu ist vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018, dass keine neuen Zweitwohnungsgebiete erklärt werden dürfen, wenn der Anteil an Zweitwohnungen 10 % des gesamten Wohnungsbestandes übersteigt. 

Die Gemeinde kann die Nutzung als Zweitwohnung in Ausnahmefällen auf Antrag dennoch aus bestimmten Gründen (z. B. Deckung des Wohnbedarfs für die eigene Familie) gestatten. Solche Ausnahmen sind jedoch auf höchstens zehn Jahre befristet. 

Damit die Beschränkungen für Zweitwohnungen und touristische Nutzung auch eingehalten werden, sind Sie verpflichtet, prüfenden Organen den Zutritt zum jeweiligen Objekt zu gewähren und erforderliche Auskünfte zu erteilen. Sollten dennoch Zweifel bestehen, ob eine Wohnung den Beschränkungen widerspricht, kann der Bürgermeister solche Auskünfte auch von Zustellern (Post, Versorgungsunternehmen etc.) einfordern.

Neue Zweitwohnsitzbeschränkungen ab 2019

Am 01.01.2019 tritt die Zweitwohnungsbeschränkung in Kraft.

Unter Zweitwohnungsbeschränkungsgebieten versteht man dann Gemeinden, in denen der Anteil an jenen Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, 16 % des gesamten Wohnungsbestandes übersteigt. Dazu zählt beispielsweise auch die Stadt Salzburg. 

Werden in einer Gemeinde mehr Wohnungen zu Hauptwohnsitzzwecken benötigt, können bestimmte Gebiete auch im Flächenwidmungsplan zu Zweitwohnungs-Beschränkungsgebieten erklärt werden. Diese Beschränkungsgebiete werden alle fünf Jahre von der Landesregierung neu definiert.

In Zweitwohnsitzbeschränkungsgemeinden oder -gebieten ist dann eine Verwendung als Zweitwohnung nur in ausgewiesenen Zweitwohnsitzgebieten erlaubt. 

Ausgenommen davon sind Wohnungen, die … 

• … durch Rechtserwerb von Todes wegen oder nach zehnjähriger Hauptwohnsitznutzung durch Schenkung oder Übergabevertrag von Personen erworben worden sind, die zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, soweit keine entgeltliche Überlassung der Wohnung an Dritte zu Zweitwohnzwecken erfolgt.
• … als Zweitwohnung baurechtlich bewilligt wurden (z. B. Wochenendhäuser).
• … durch Bescheid ausnahmsweise als Zweitwohnung verwendet werden dürfen (siehe oben).
• … bereits vor dem 01. März 1993 für Urlaubs-, Wochenend- oder Freizeitzwecke verwendet wurden oder als Zweitwohnung gekennzeichnet waren (sofern bau- und raumordnungsrechtlich zulässig).
• … nach bau- und raumordnungsrechtlichen Bestimmungen des Landes rechtmäßig als Zweitwohnsitz verwendet wurden, soweit keine eigentumsrechtliche Übertragung oder sonstige entgeltliche Überlassung der Wohnung an Dritte zu Zweitwohnsitzzwecken erfolgt.

Gleich bleibt, dass betraute Organe die Beschränkungen der Zweitwohnsitznutzung kontrollieren und die jeweiligen Auskünfte einfordern können.

Zweckentfremdung von Wohnungen - ab 01.01.2018

Mit 01.01.2018 trat der Paragraph zur Zweckentfremdung von Wohnungen für touristische Beherbergungen (§31b) in Kraft. Dadurch kann die touristische Vermietung von Wohnungen über Online-Plattformen (Airbnb) nur mehr in den eigenen vier Wänden, also wo der Vermieter seinen Hauptwohnsitz hat, im Rahmen der Privatzimmervermietung durchgeführt werden. Das soll verhindern, dass es zu einer weiteren Verknappung von Wohnraum für Einheimische kommt.

Ausgenommen von dieser Beschränkung sind:

• Wohnungen in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten sowie Gebieten mit Kennzeichnung als "Flächen für Apartmenthäuser" (§39 Abs 2)
• Wohnungen in Apartmentbauten, die unter Anwendung des Art III Abs 2 der ROG-Novelle 1973 als solche baubehördlich bewilligt wurden
• touristische Beherbergung im Rahmen der Privatzimmervermietung
• touristische Beherbergung in landwirtschaftlichen Wohnbauten
• Wohnungen, die bereits vor dem 01.01.2018 für touristische Beherbergung rechtmäßig verwendet wurden (sofern bau- und raumordnungsrechtlich zulässig)

Rechtzeitig informieren lohnt sich

Für Sie als Vermieter bedeutet dies grob gesagt: Wurde Ihre Wohnung bis Ende 2017 rechtmäßig touristisch genutzt, dürfen Sie sie auch weiterhin touristisch vermieten.

Planen Sie eine neue Zweitwohnung, ist dies (neben den oben angeführten Ausnahmen) nur mit einer baubehördlichen Bewilligung und ohne vorherige Inanspruchnahme von Wohnbauförderungsmitteln möglich. Außerdem darf das Objekt keine besondere Eignung als Hauptwohnsitz aufweisen und in der Gemeinde keine überhebliche Nachfrage nach Hauptwohnsitzen bestehen.

Bestehen konkrete Anhaltspunkte, dass eine Wohnung unrechtmäßig als Zweitwohnung genutzt wird, muss sich der Eigentümer innerhalb von vier Wochen (der angegebenen Frist) bei der Gemeinde melden. Beschränkt er die Verwendung der Wohnung weiterhin nicht, kann er aufgefordert werden, die unrechtmäßige Nutzung binnen eines Jahres zu beenden oder die Wohnung zu veräußern (die Frist kann einmalig verlängert werden). Im schlimmsten Fall droht sogar eine Versteigerung der Liegenschaft – sich genau über das Thema zu informieren, ist also in jedem Fall sinnvoll!  

Für rechtliche Informationen zu Ihren persönliche Situationen empfehlen wir Ihnen, einen professionellen Rechtsbeistand zu Rate zu ziehen. Die oben stehenden Informationen haben rein informativen Charakter, ersetzen keine professionelle Rechtsberatung und sind ohne Gewähr auf Vollständigkeit oder Richtigkeit.