Erfahren Sie die wichtigsten Schritte als Kurzzeitvermieter in Wien – von verschiedenen Formen der Vermietung bis hin zu rechtlichen Themen. Mehr lesen!

Kurzzeitvermietung in Wien – eine Anleitung in 8 Schritten

Sie haben eine Wohnung in Wien und möchten diese vorübergehend vermieten? Dann haben wir eine Reihe von wertvollen Tipps für Sie! In unserem Beitrag finden Sie alles, was Sie als Kurzzeitvermieter in der Stadt Wien beachten sollten.  

Schritt 1: Darf das Wohnobjekt grundsätzlich vermietet werden?

Nicht jeder darf seine Wohnung einfach so vermieten – das ist Ihnen nur als Eigentümer des Mietobjekts erlaubt. Möchten Sie dagegen Ihre Mietwohnung untervermieten, müssen Sie die Erlaubnis des Eigentümers einholen bzw. in Ihrem Mietvertrag nachlesen, ob der Eigentümer Ihnen dieses Recht gewährt. Die Untervermietung von Wohnungen in Gemeindebauten ist generell nicht gestattet.

Seit der Novelle des Wiener Bauordnungsgesetzes im November 2018 wird außerdem strenger auf die Einhaltung der Widmung „Wohnen“ geachtet. Diese besagt, dass eine kurzfristige, gewerbliche Nutzung für Beherbergungszwecke „üblicherweise“ nicht in Wohnungen stattfindet und daher mit der Widmung „Wohnung“ nicht in Einklang steht.

Zur Erklärung: unter Beherbergung versteht man die Unterbringung von Personen, wenn diese Unterbringung auch mit Serviceleistungen (z.B. Frühstück oder Zimmerservice) verbunden ist. Die berufliche monatsweise Kurzzeitvermietung wird durch diese Gesetzesbestimmung nicht untersagt, da insbesondere die von Kurzzeitwohnen vermittelten Verträge schlichte Mietverträge zum Zweck der Berufsausübung ohne weitere Serviceleistung sind.

Schritt 2: Welche Möglichkeiten der (Kurzzeit-)Vermietung stehen Ihnen offen?

Im Rahmen der Kurzzeit-Vermietung stehen Ihnen drei Varianten zur Verfügung. Diese unterscheiden sich vor allem durch den Zweck der Vermietung, sprich: wofür Ihr Mieter die Wohnung benötigt: 

• touristischer Zweck
• beruflicher Zweck
• Übergangslösung (z. B. ein Wiener, der für ein paar Monate eine Wohnung benötigt, da seine eigene aufgrund von Renovierungsarbeiten nicht bewohnbar ist)
• Studenten, Schüler 

Daraus ergeben sich drei Grundformen der Kurzzeitvermietung:

• Touristische Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) als Zweitwohnsitz laut ABGB, nach Ausnahme aus dem MRG (MRG § 1 Abs. 2 Z 4)
  
  Achtung: Wie oben erwähnt, ist die gewerbliche Nutzung von Wohnungen mit Widmung „Wohnung“ seit der Bauordnungsgesetzesnovelle 2018 nicht mehr erlaubt!
• Berufliche Kurzzeitvermietung als Nebenwohnsitz für maximal 6 Monate laut ABGB, nach Ausnahme aus dem MRG (MRG § 1 Abs. 2 Z 3 (b))
• Beherbergung (Gewerbe, kann für alle Zwecke verwendet werden)

Für welche Art der Kurzzeitvermietung Sie sich entscheiden, ist zum einen Geschmackssache. Zum anderen hängt es auch von rechtlichen Voraussetzungen ab, zum Beispiel zu welchem Zweck Sie in Ihrem Gebäude vermieten dürfen. Außerdem gilt es, folgende Punkte zu beachten:

• Befindet sich die Wohnung in Ihrem Einfamilienhaus bzw. in einem Haus in Ihrem Besitz und befindet sich darin auch Ihr Hauptwohnsitz, stehen Ihnen quasi alle Möglichkeiten offen.
  Die Privatzimmervermietung im häuslichen Nebenerwerb ist von der Gewerbeordnung ausgenommen, Sie benötigen dafür also auch keine Gewerbeberechtigung. Diese Regelung ist auf maximal 10 Betten beschränkt und muss im Vergleich zu anderen häuslichen Tätigkeiten eine untergeordnete Tätigkeit sein.
  
  
• Wohnen Sie nicht in dem Gebäude, besitzen es jedoch, besteht die Möglichkeit des freien Gewerbes der Privatzimmervermietung. Dieses Gewerbe ist frei zugänglich, muss jedoch angemeldet werden. In diesem Fall können Sie an Mieter mit jeglichem der oben erwähnten Zwecke vermieten. 
  
  Tipp: Details dazu erfragen Sie bei Ihrem zuständigen Gewerbeamt!
  
  
• Befindet sich die Wohnung in einem Haus mit mehreren Eigentümern (Mehrparteienhaus), kann eine touristische Kurzzeitvermietung von den Miteigentümern theoretisch verhindert werden. 
  
  Wichtig: Hier ist abzuklären, ob die Miteigentümer des Hauses diese Art der Vermietung tolerieren!
  
  
• Die berufliche Kurzzeitvermietung nach der Ausnahme aus dem MRG (§ 1 Abs. 2 Z 3 (b)) ist immer möglich und stellt daher rechtlich gesehen die sicherste Art der Kurzzeitvermietung dar.

Schritt 3: Ist das Objekt für die berufliche Kurzzeitvermietung geeignet? 

Sobald alle rechtlichen Aspekte geklärt sind, geht es um die Gestaltung Ihrer Kurzzeitwohnung. Bedenken Sie dabei, dass Ihre Mieter meist nur mit dem Nötigsten anreisen und ihr vorübergehendes Zuhause daher so gut wie möglich ausgestattet sein sollte. Nützliche Informationen zu diesem Thema finden Sie auch in unseren „Tipps zur Wohnungsausstattung“! 

Schritt 4: Preisgestaltung bei beruflicher Kurzzeitvermietung

Beachten Sie, dass der angegebene Mietpreis bei einer Kurzzeitvermietung „all inclusive“ ist. Das bedeutet, dass alle Betriebs- und Nebenkosten bei der Preiskalkulation mit eingerechnet werden.  Eine Beispiel-Kalkulation finden Sie etwa in unserem Beitrag „Mietpreise richtig berechnen“.

Schritt 5: Die Meldung der Mieter 

Wer in einer Wiener Wohnung Unterkunft nimmt, muss sich im Rahmen der Meldepflicht innerhalb von drei Tagen in der Stadt Wien melden. Die Meldung muss durch den Unterkunftsnehmer erfolgen, entweder durch einen Eintrag im Gästeblatt oder einen Meldezettel. Weisen Sie Ihre Mieter am besten gleich bei Einzug darauf hin und bringen Sie einen vorausgefüllten Meldezettel mit. Ob Sie mit einem Gästeblatt arbeiten dürfen, klären Sie mit Ihrem nächstgelegenen Meldeamt.

Schritt 6: Abführung der Ortstaxe – ja oder nein? 

Grundsätzlich gilt: Ja, eine Ortstaxe müssen Sie abführen. Für alle vorübergehenden Aufenthalte in einer Unterkunft gegen Entgelt (Hotel, Gasthof, Pension, Ferienhaus, Ferienwohnung, Gästezimmer, Appartement, Privatzimmer, Wohnung, Zusatzbett in einer Wohnung, sonstige Unterkunft) muss im Gebiet der Stadt Wien eine Ortstaxe bezahlt werden.
Die Höhe der Ortstaxe liegt bei 3,2 Prozent des Beherbergungsentgeltes (ohne Umsatzsteuer, Frühstück und 11 Prozent Pauschalabzug). 

Von der Ortstaxe ausgenommen sind: 

• Minderjährige, die sich zum Schulbesuch, zur Berufsausbildung oder in Jugendherbergen aufhalten
• Studierende an Wiener Hoch- oder Fachschulen
• Personen, die länger als drei Monate ununterbrochen Aufenthalt nehmen

Tipp: Auf der Webseite der Stadt Wien finden Sie sowohl ein nützliches Tool zur Berechnung der Ortstaxe als auch alle Formulare, die Sie für die Abgabe benötigen.

Hinweis: Aufgrund der Änderung des Wiener Tourismusförderungsgesetzes (WTFG, § 15 (2)) ist Kurzzeitwohnen wie auch andere Vermittlungsplattformen als "Diensteanbieter" dazu verpflichtet, alle auf der Plattform aktiven Objekte in Wien an das Wiener Magistrat zu melden. Diese Meldungen müssen von uns monatlich durchgeführt werden.

Die Stadt Wien möchte so gleiche Voraussetzungen für alle Anbieter schaffen. Vermieter, die noch kein Ortstaxenkonto besitzen, werden von der Magistratsabteilung 6 kontaktiert, um dies nachzuholen. Genauere Informationen dazu finden Sie auf der Webseite des Magistrats Wien.

Schritt 7: Müssen Sie Steuern zahlen – und vor allem: welche? 

Als Kurzzeitvermieter könnten Sie unter anderem folgende Steuerthemen betreffen:

• Umsatzsteuer
• Einkommenssteuer
• Ortstaxe

Generell empfehlen wir jedoch, Ihre individuelle Situation mit einem Steuerberater Ihres Vertrauens zu klären.

Schritt 8: Rechtliche Themen im Rahmen der Kurzzeitvermietung 

Am Schluss möchten wir Sie noch auf zwei wichtige rechtliche Aspekte hinweisen, die für Sie als Kurzzeitvermieter besonders relevant sind:  

• Der OGH (Oberste Gerichtshof) kam am 23.04.2014 zu der Entscheidung, dass die touristische Nutzung (bis 30 Tage) einer Eigentumswohnung eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen kann. Vor einer touristischen Nutzung einer Eigentumswohnung ist somit das Einverständnis aller Miteigentümer einzuholen.
  
  
• Die berufliche Kurzzeitvermietung bis zu 6 Monaten stellt eine Ausnahme im Mietrechtsgesetz (MRG § 1) dar im Bezug auf: „Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer eines halben Jahres nicht überstiegen wird und der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs. 1 Z 1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet.“ 

Klingt kompliziert? Bei Fragen zu diesen oder anderen Themen helfen wir Ihnen jederzeit gern weiter! Ein E-Mail an office@kurzzeitwohnen.com oder ein kurzer Anruf unter +43 662 66 01 32 - 0  genügt!