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8 Schritte zur Kurzzeitvermietung in Wien – alles, was Sie wissen sollten, wenn Sie zum ersten Mal eine Wohnung kurzfristig vermieten. Jetzt nachlesen! 

Kurzzeitvermietung in Wien – eine Anleitung in 8 Schritten

Sie haben sich entschieden, Ihre Wohnung nicht dauerhaft, sondern jeweils nur vorübergehend zu vermieten? Das bringt zahlreiche Vorteile für Sie mit sich – die Flexibilität für Sie als Vermieter erhöht sich dadurch deutlich. Insbesondere dann, wenn Sie die Wohnung vielleicht auch mal für private Zwecke nützen möchten, um Familie oder Freunde unterzubringen. Ein weiterer wesentlicher Pluspunkt der Kurzzeitvermietung ist die Höhe des Mietpreises: Da die Mietdauer bei Kurzzeitvermietungen kürzer ist, können die Mietpreise höher kalkuliert werden als in der klassischen Vermietung. 

 

Was es zu beachten gilt, wenn Sie zum ersten Mal Ihre Wohnung kurzfristig vermieten

Was Sie als Kurzzeitvermieter in der Stadt Wien alles beachten sollten, haben wir übersichtlich für Sie zusammengefasst. 

Schritt 1: Darf das Wohnobjekt grundsätzlich vermietet werden?

Nicht jeder darf seine Wohnung einfach so vermieten – das ist Ihnen nur als Eigentümer des Mietobjekts erlaubt. Möchten Sie dagegen Ihre Mietwohnung untervermieten, müssen Sie die Erlaubnis des Eigentümers einholen bzw. in Ihrem Mietvertrag nachlesen, ob der Eigentümer Ihnen dieses Recht gewährt. Die Untervermietung von Wohnungen in Gemeindebauten ist generell nicht gestattet.

 

Schritt 2: Welche Möglichkeiten der (Kurzzeit-)Vermietung stehen Ihnen offen?

Haben Sie sich entschieden, die Wohnung zu vermieten, stehen Ihnen zwei Möglichkeiten offen: die klassische Vermietung und die Kurzzeitvermietung. Der größte Unterschied der beiden Optionen liegt in der Dauer der Vermietung. 

  • Klassische Vermietung: Befristung auf mindestens 3 Jahre
  • Kurzzeitvermietung: voll möbliert, inklusive aller Kosten

Alle Unterschiede im Detail aufgelistet ... 


Im Rahmen der Kurzzeitvermietung unterscheidet man nochmals zwischen 3 Arten: 

Ob und wie man kurzfristig vermieten darf und welche Voraussetzungen dafür bestehen, unterscheidet sich immer vom Zweck des Mieters. Sprich wofür Ihr Mieter eine Wohnung benötigt. 

Hierbei unterscheidet man folgendermaßen:

  • Touristischer Zweck
  • Beruflicher Zweck
  • Übergangslösung (z.b. ein in Wien Lebender benötigt für ein paar Monate eine Wohnung, da seine Wohnung aufgrund von Renovierungsarbeiten nicht bewohnbar ist)
  • Studenten, Schüler (wird hier nicht näher behandelt)

Rechtliche Grundlagen für die verschiedenen Vermietungszwecke sind:

  • Touristische Kurzzeitvermietung (z.B. Airbnb) als Zweitwohnsitz laut ABGB nach Ausnahme aus dem MRG (MRG §1 Abs. 2 Z4)
  • Berufliche Kurzzeitvermietung als Nebenwohnsitz für maximal 6 Monate laut ABGB nach Ausnahme aus dem MRG (MRG §1 Abs. 2 Z3(b))
  • Beherbergung (Gewerbe, kann für alle Zwecke verwendet werden)

Für welche Art der Kurzzeitvermietung Sie sich entscheiden, ist zum einen Geschmackssache. Zum anderen hängt es aber auch von rechtlichen Voraussetzungen ab, zu welchem Zweck Sie z.B. in Ihrem Gebäude vermieten dürfen.  

  • Befindet sich die Wohnung in Ihrem Einfamilienhaus bzw. in einem Haus in Ihrem Besitz und befindet sich darin auch Ihr Hauptwohnsitz, stehen Ihnen quasi alle Möglichkeiten offen. 
Die Privatzimmervermietung im häuslichen Nebenerwerb ist von der Gewerbeordnung ausgenommen, sprich Sie benötigen dafür auch keine Gewerbeberechtigung. Diese Regelung ist auf maximal 10 Betten beschränkt und muss im Vergleich zu anderen häuslichen Tätigkeiten eine untergeordnete Tätigkeit sein.
  • Wohnen Sie nicht in dem Gebäude, besitzen es jedoch, besteht die Möglichkeit des freien Gewerbes der Privatzimmervermietung. Dieses Gewerbe ist frei zugänglich, muss jedoch angemeldet werden (bezüglich Details dazu, wenden Sie sich bitte an Ihr zuständiges Gewerbeamt). In diesem Fall können Sie ebenfalls an Mieter mit jeglichem oben erwähnten Zweck vermieten.
  • Befindet sich die Wohnung in einem Haus mit mehreren Eigentümern (Mehrparteienhaus), kann eine touristische Kurzzeitvermietung von den Miteigentümern verhindert werden. Hier ist abzuklären, ob die Miteigentümer des Hauses diese Art der Vermietung tolerieren.
  • Die berufliche Kurzzeitvermietung nach der Ausnahme aus dem MRG (§1 Abs. 2 Z3(b)) ist immer möglich und stellt daher rechtlich gesehen die sicherste Art der Kurzzeitvermietung dar.

Wie Sie sehen, zielen die unterschiedlichen Arten der Kurzzeitvermietung auf den Zweck des Aufenthaltes des Mieters ab. Sie sollten sich vorweg für eine Art der Kurzzeitvermietung entscheiden, wenn Sie den Weg der Beherbergung nicht gehen können/möchten. 

 

Schritt 3: Ist das Objekt für die berufliche Kurzzeitvermietung geeignet? 

Bedenken Sie, dass Ihre Mieter meist nur mit ihren Koffern (persönliche Gegenstände und Kleidung) anreisen – daher sollte die Wohnung bestmöglich ausgestattet sein. 

Tipps zur Wohnungsausstattung bei beruflicher Kurzzeitvermietung ... 

 

Schritt 4: Preisgestaltung bei beruflicher Kurzzeitvermietung

Der angegebene Mietpreis ist „all inklusive“. Das bedeutet, dass alle Betriebs-, und Nebenkosten bei der Preiskalkulation bereits miteingerechnet werden sollen. 

Eine Beispiel-Kalkulation:

Ortsübliche Kaltmiete
+ Betriebskosten (werden von Ihrer Hausverwaltung vorgeschrieben)
+ Nebenkosten (u.a. Strom, Gas, GIS, ev. Heizkosten, Internet, Fernsehanschluss)
+ eventuelle Ortstaxe
+ 15 bis 25 Prozent Aufschlag (abhängig von Ausstattung, Lage, Zustand der Wohnung)

= Miete pro Monat (inkl. MwSt. falls Sie Mehrwertsteuerpflichtig sind)

 

Schritt 5: Die Meldung der Mieter 

Wer in einer Wiener Wohnung Unterkunft nimmt, muss sich innerhalb von drei Tagen in der Stadt Wien melden (Meldepflicht). Die Meldung muss durch den Unterkunftsnehmer erfolgen. Entweder durch einen Eintrag im Gästeblatt oder einen Meldezettel. Wir empfehlen Ihnen, Ihre Mieter darauf hinzuweisen und eventuell beim Einzug gleich einen vorausgefüllten Meldezettel mitzubringen. Ob Sie mit einem Gästeblatt arbeiten dürfen, klären Sie am besten mit Ihrem nächstgelegenen Meldeamt.

 

Schritt 6: Abführung der Ortstaxe – ja oder nein? 

Ja. Eine Ortstaxe müssen Sie abführen – Ausnahme: Sie vermieten die Wohnung länger als drei Monate am Stück. 
Für alle anderen vorübergehenden Aufenthalte in einer Unterkunft (Hotel, Gasthof, Pension, Ferienhaus, Ferienwohnung, Gästezimmer, Appartement, Privatzimmer, Wohnung, Zusatzbett in einer Wohnung, sonstige Unterkunft) gegen Entgelt muss im Gebiet der Stadt Wien eine Ortstaxe bezahlt werden.

Die Höhe der Ortstaxe liegt bei 3,2 Prozent des Beherbergungsentgeltes (ohne Umsatzsteuer, Frühstück und 11 Prozent Pauschalabzug)

Wenige Ausnahmen gibt es jedoch: 

  • Minderjährige, die sich zum Schulbesuch oder zur Berufsausbildung oder in Jugendherbergen aufhalten
  • Studierende an Wiener Hoch- oder Fachschulen
  • Personen, die länger als drei Monate ununterbrochen Aufenthalt nehmen

Berechnung der Ortstaxe:
Zum Ortstaxenrechner ... 
Alle Formulare, die Sie zur Ortstaxenabgabe benötigen ... 

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 Bitte beachten Sie die Änderung des Wiener Tourismusförderungsgesetzes (WTFG, §15 (2)) :

Aufgrund dieser Änderung ist Kurzzeitwohnen, wie auch andere Vermittlungsplattformen, als "Diensteanbieter" dazu verpflichtet, alle auf der Plattform aktiven Objekte in Wien an das Wiener Magistrat zu melden. Diese Meldungen müssen von uns monatlich durchgeführt werden.

Warum: Die Stadt Wien will gleiche Vorraussetzungen für alle Anbieter schaffen. Vermieter, die noch kein Ortstaxenkonto besitzen, werden wahrscheinlich von der Magsitratsabteilung 6 kontaktiert, um dies nachzuholen. Genauere Informationen finden Sie direkt auf der Website des Magistrats Wien.

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Schritt 7: Müssen Sie Steuern zahlen – und vor allem: welche?

Wir empfehlen, Ihre steuerrechtliche Situation mit einem Steuerberater Ihres Vertrauens abzuklären. 

Steuerthemen, welche Sie persönlich betreffen können, sind unter anderem:

  • Umsatzsteuer, ja oder nein?
  • Einkommenssteuer
  • Ortstaxe, siehe Schritt 6

 

Schritt 8: Rechtliche Themen im Rahmen der Kurzzeitvermietung auf einen Blick  

Berufliche Kurzzeitvermietung allgemein

Der OGH (Oberste Gerichtshof) kam am 23.04.2014 zu seiner Entscheidung, dass die touristische Nutzung (bis 30 Tage) einer Eigentumswohnung eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen kann. 
Vor einer touristischen Nutzung einer Eigentumswohnung wäre somit das Einverständnis aller Miteigentümer einzuholen.

Die berufliche Kurzzeitvermietung bis zu 6 Monaten ist eine Ausnahme im Mietrechtsgesetz (MRG §1), welche Folgendes besagt: 

„Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer eines halben Jahres nicht überstiegen wird und der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs. 1 Z 1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet.“ 

 

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