Die wichtigsten Tipps zum Thema Kurzzeitvermietung in Salzburg – erfahren Sie alles, was Sie als Vermieter wissen müssen!

Kurzzeitvermietung in Salzburg – die wichtigsten Tipps

Sie haben eine Wohnung in Salzburg und möchten diese kurzfristig vermieten? Wir haben die wichtigsten Informationen zum Thema Kurzzeitvermietung in der Mozartstadt für Sie gesammelt! 

Zu Beginn steht bei vielen wahrscheinlich die Grundsatzfrage: Warum soll ich mich als Vermieter überhaupt für eine Kurzzeitvermietung entscheiden? Die Antwort darauf ist einfach: Gegenüber der klassischen Vermietung bietet diese Art der Vermietung einige klare Vorteile.

Zum einen sind Sie als Vermieter mit der Kurzzeitvermietung deutlich flexibler – schließlich können Sie die Wohnung zwischenzeitlich auch immer wieder für eigene Zwecke nützen. So wird es zum Beispiel einfacher, die Wohnung kurzzeitig auch Freunden zur Verfügung zu stellen. Zum anderen spielen auch die Finanzen eine Rolle, da durch die kürzere Mietdauer bei Kurzzeitvermietungen der Mietpreis höher kalkuliert werden kann als bei klassischen Vermietungen.

Der Einstieg ins Thema Kurzzeitvermietung – was muss ich beachten?

Wenn Sie Ihre Wohnung in der Stadt Salzburg zum ersten Mal kurzfristig vermieten, sollten im Vorfeld einige wichtige Fragen geklärt werden. 

Darf ich das Wohnobjekt grundsätzlich vermieten?

Sind Sie der Eigentümer des Wohnobjekts, steht Ihnen die Vermietung natürlich frei. Sind Sie allerdings selbst nur Mieter und würden Ihre Wohnung gern untervermieten, müssen Sie dies erst mit dem Eigentümer abklären. Im Regelfall ist auch aus dem Mietvertrag ersichtlich, ob Sie als Mieter dieses Recht haben. Befindet sich die Wohnung in einem Gemeindebau, ist die Untervermietung generell nicht gestattet. 

Welche Möglichkeiten der Kurzzeitvermietung habe ich?

Kurz gesagt stehen Ihnen zwei Möglichkeiten zur Wahl: die klassische Vermietung oder die Kurzzeitvermietung. Wie der Name bereits sagt, unterscheidet sich die Kurzzeitvermietung primär in der Dauer der Vermietung von der klassischen Variante (die auf mindestens drei Jahre befristet ist). Ein weiterer wesentlicher Unterschied ist, dass die Objekte zur Kurzzeitvermietung meist voll möbliert angeboten werden.

Sie wollen es noch genauer wissen? Lesen Sie alles über die Unterschiede und Vorteile der Kurzzeitvermietung im Überblick

Zweck der Vermietung

Wie genau die Kurzzeitvermietung Ihrer Wohnung abläuft, hängt vorrangig vom Zweck des Mieters ab. Wofür Ihr Mieter die Wohnung benötigt, spielt also eine große Rolle in den Voraussetzungen, die Sie zu erfüllen haben.

Bei der Kurzzeitvermietung unterscheidet man folgende drei Hauptzwecke: 

• Touristisch: Rechtliche Grundlage ist hier die Touristische Kurzzeitvermietung (z.B. Airbnb) als Zweitwohnsitz laut ABGB nach Ausnahme aus dem MRG (MRG §1 Abs. 2 Z4)
• Beruflich: Als Nebenwohnsitz dürfen Mietobjekte in dieser Kategorie für maximal 6 Monate laut ABGB nach Ausnahme aus dem MRG (MRG §1 Abs. 2 Z3(b)) vermietet werden.
• Beherbergung: im Rahmen eines Gewerbes darf für jeden Zweck vermietet werden.

Für welchen dieser Mietzwecke sich Ihr Objekt eignet, obliegt grundsätzlich Ihrer persönlichen Entscheidung. Zu beachten sind aber in jedem Fall die rechtlichen Bestimmungen dazu, zu welchem Zweck Wohnungen in Ihrem Gebäude überhaupt vermietet werden dürfen. Unter anderem gelten hierbei folgende Bedingungen:  

• Im einfachsten Fall befindet sich das Mietobjekt in Ihrem Einfamilienhaus bzw. einem Haus in Ihrem Besitz, in dem auch Ihr Hauptwohnsitz ist. Diese Voraussetzung erlaubt Ihnen maximale Flexibilität. Da die Privatzimmervermietung im häuslichen Nebenerwerb von der Gewerbeordnung ausgenommen ist, benötigen Sie dafür so keine Gewerbeberechtigung. Einzige Voraussetzung: Es dürfen nicht mehr als 10 Betten sein und die Vermietung muss im Vergleich zu anderen häuslichen Tätigkeiten untergeordnet sein.  
• Wohnen Sie nicht im selben Haus wie das Mietobjekt, sind jedoch Hauseigentümer, fällt dies in das freie Gewerbe der Privatzimmervermietung. Dieses gilt für alle drei oben erwähnten Zwecke und muss lediglich angemeldet werden. Details dazu erfahren Sie bei Ihrem zuständigen Gewerbeamt.
• Liegt Ihr Mietobjekt in einem Mehrparteienhaus mit mehreren Eigentümern, muss eine touristische Kurzzeitvermietung erst mit diesen abgeklärt werden. 
• Die sicherste Art der Kurzzeitvermietung ist die berufliche Kurzzeitvermietung nach der Ausnahme aus dem MRG (§1 Abs. 2 Z3(b)), da diese immer möglich ist. 

Achtung, neu! Mit der Novelle des Salzburger Raumordnungsgesetzes kommen mit Jänner 2018 in Salzburg einige Änderungen auf Vermieter zu. So werden beispielsweise mit der neuen Zweitwohnsitzregelung 82 Gemeinden (darunter auch die Stadt Salzburg) zum Zweitwohnsitz-Beschränkungsgebiet. Zweitwohnsitze sind hier also nur mehr in ausgewiesenen Gebieten erlaubt! Ausnahme sind hierbei Wohnungen, die für Beruf oder Ausbildung genutzt werden.

In unserem Beitrag "Novelle des Salzburger Raumordnungsgesetzes" können Sie die neuen Beschränkungen von Zweitwohnungen genau nachlesen!

Wie sollte mein Objekt für die Kurzzeitvermietung ausgestattet sein?

Gerade bei der beruflichen Kurzzeitvermietung spielt eine möglichst umfangreiche Ausstattung der Wohnung eine wichtige Rolle. Schließlich reisen Ihre Mieter nur mit dem Nötigsten an und freuen sich über alle Annehmlichkeiten, die nicht in ihrem Koffer Platz finden.  

Noch auf der Suche nach Ideen? Lesen Sie unsere Tipps zur Wohnungsausstattung bei beruflicher Kurzzeitvermietung ... 

Wie kalkuliere ich den Mietpreis?

Bei der Kurzeitvermietung versteht sich der Mietpreis inklusive aller Betriebs- und Nebenkosten. Bei der Kalkulation Ihres Mietpreises berechnen Sie diese am besten gleich mit dazu.

Beispiel-Kalkulation:

Ortsübliche Kaltmiete+ Betriebskosten (von der Hausverwaltung vorgeschrieben)
+ Nebenkosten (Strom, ev. Heizkosten, Gas, GIS, Internet, Fernsehanschluss etc.)
+ eventuelle Nächtigungsabgabe
+ 15-25 % Aufschlag (je nach Ausstattung und Lage der Wohnung)
= Miete pro Monat (inkl. MwSt. falls Sie MwSt-pflichtig sind)

Muss sich mein Mieter melden? 

Jeder Unterkunftnehmer muss sich innerhalb von drei Tagen in der Stadt Salzburg melden. (in Österreich gilt die Meldepflicht) Diese Meldung muss Ihr Mieter selbst mittels Gästeblatt oder Meldezettel durchführen. Weisen Sie ihn beim Einzug auf die Meldepflicht hin und bringen Sie am einfachsten gleich einen vorausgefüllten Meldezettel mit. Ihr nächstgelegenes Meldeamt informiert Sie darüber, ob Sie auch mit einem Gästeblatt arbeiten dürfen.   

Muss ich eine Ortstaxe bezahlen?

Ob Sie Ortstaxe bezahlen müssen, hängt von mehreren Faktoren ab. Die Stadt Salzburg verrechnet für alle Nächtigenden in Räumen, die der Beherbergung von Gästen im Rahmen des Gastgewerbes oder der Privatzimmervermietung dienen, eine Ortstaxe. Dies trifft auch auf Ferienwohnungen, Wohnwagen, Mobilheime und Zelte zu.

Übrigens: Die Ortstaxe ist auch abzuführen, wenn der Arbeitgeber eine Berufsaus- und Fortbildung vorschreibt und bezahlt. Im Zweifelsfall muss der Unterkunftgeber diese Taxe in Rechnung stellen.

Als Vermieter müssen Sie für jeden Kalendermonat beim Stadtsteueramt eine Abgabeerklärung für die allgemeine Ortstaxe einreichen. Dies hat bis zum 15. des jeweils darauffolgenden zweiten Monats in einfacher Ausfertigung zu erfolgen. Auch für Monate, in denen keine Nächtigungen in Ihrem Mietobjekt stattfanden, müssen Sie eine Leermeldung einreichen.

Kosten: Für das Gebiet der Stadt Salzburg beträgt die Ortstaxe pro Nächtigung und Person EUR 1,50. Der besondere Fondsbeitrag (Beitrag zum Tourismusförderungsinstitut „TFF“) beläuft sich dabei auf EUR 0,05.

Ausgenommen sind von dieser Regelung lediglich Personen, die sich … 

• ... im Rahmen des allgemeinen Schulunterrichtes mehr als 2 Wochen im Gemeindegebiet aufhalten
• … zur Berufsausübung mehr als 2 Wochen ununterbrochen im Gemeindegebiet aufhalten (Nachweis erforderlich) 

Tipp: Kehrt Ihr Mieter kurzfristig und vorübergehend an den Ort der Unterkunft zurück, der dem dauerndem Wohnbedarf dient, gilt dies nicht als Unterbrechung des Aufenthalts.

Alle Unterlagen komplett? Laden Sie sich alle Formulare für die Nächtigungsabgabe herunter …

Welche Steuern muss ich bezahlen?

Da es beim Thema Steuern viele verschiedene Einflussfaktoren gibt, empfiehlt sich auf jeden Fall der Besuch beim Steuerberater.

Berufliche Kurzzeitvermietung allgemein

Der OGH (Oberste Gerichtshof) kam am 23.04.2014 zu seiner Entscheidung, dass die touristische Nutzung (bis 30 Tage) einer Eigentumswohnung eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen kann. Vor einer touristischen Nutzung einer Eigentumswohnung wäre somit das Einverständnis aller Miteigentümer einzuholen.

Die berufliche Kurzzeitvermietung bis zu 6 Monaten ist eine Ausnahme im Mietrechtsgesetz (MRG §1), welche Folgendes besagt:

„Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer eines halben Jahres nicht überstiegen wird und der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs. 1 Z 1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet.“